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| [#1] 【半契樓．專題】夾份買樓埋計時炸彈 二哥「被賣樓」 單位被霸佔 港人愛磚頭，無論是私樓抑或物業甚至車位，夾份買樓可算是快捷上車途徑，不過若業權出現糾紛，便會陷入萬劫不復之地。 相關新聞：【半契樓．專題】「凶宅大王」4年間6折集齊半契樓 「家姐後悔沒同細佬一齊賣」 今次主角馮生，因為葵涌一個工廈單位，成為半契樓的苦主；他排第二，跟兩位兄弟3人夾份買入該工廈單位，然而兩位兄弟將單位抵押予財仔貸款後再「走數」，被另一炒家低價買入三分二業權。新買家自行換上新門鎖，疑似將單位出租圖利，時間長達近3年。持有餘下三分一業權的馮生頓時失去單位使用權，無租金收之餘，連「門口亦入唔到」，更被新業主反追討逾30萬的裝修費用，馮生感嘆：「我都好無奈，單位又用唔到，租又收唔到！」 廣告 「新業主霸住個單位都就快3年，我冇鎖匙入去個單位，我加把鎖喺門口，就有人剪咗！」馮生的兒子Jan，向記者講述事件經過。翻查單位資料，馮氏三兄弟早前於1989年，以83.8萬元買入葵涌華基工業大廈中層K室，面積約2,047方呎。三兄弟以分權共有（Tenancy-in-common）方式，各持有三分一業權，單位於1999年左右已供斷，沒有再申請樓按。當時三人共同設廠做生意，單位屬自用，一直相安無事，不過3人其後因金錢糾紛，最終在內地鬧上法庭，馮生入稟追討兩位兄弟欠款，2017年透過律師查冊後才如夢初醒，發現兩位兄弟私下將其持有單位的三分二業權，抵押予財務公司借錢，最終被財仔沒收業權並出售。根據註冊資料顯示，16年5月，新買家Wong Fung Chu以184萬元買入三分二業權，以所佔的1,364方呎計，呎價約為1,349元，較當年市價1,750元呎，折讓23%。 相關新聞：【半契樓．專題】小知識：聯權及分權買樓及繼承注意 兩兄弟為「走數」，私下抵押單位套現，Jan對此感到意外：「爸爸當時諗住去到最後一刻，先告上法庭追討，點知佢哋會賣咗三分二業權走！」三兄弟夾份買單位做業主，但馮生卻變成半契樓業主，更想不到的是，新買家購入單位後，卻無主動聯絡他們商討分配單位使用權，疑似私下出租予人圖利。Jan透露他發現新買家後，便上門視察，惟多次吃「閉門羹」，懷疑單位已出租予他人使用：「我連單位俾咩人用緊都唔知，又入唔到去，我都係業主，但個單位好似已經唔屬於我咁！」他曾經報警求助，卻不獲受理，警方表示：「你哋業權糾紛，應該自己傾掂佢。」 Jan其後試過在門外加上自己的鎖，卻被人剪去，又試過在門口貼上告示，示意自己為單位業主之一，卻被自稱租客的人士貼上新告示，指出自己「合法」租用單位，Jan表示：「告示話佢係單位合法租客，其他人未經同意進入或損壞門鎖屬刑事，會報警追究。但下款只得『租客示』，冇寫低公司或個人名。」他又透露，由16年5月黃小姐買入單位三分二業權後，他和父親至今亦無收到租金，假若單位真的出租，或有人正獨享整個單位的租金收入。 記者其後曾跟馮生到他的單位視察，剛巧發現有兩位身穿「雅賢公司」制服的人士，正搬運貨物進入單位，Jan終於一睹單位的廬山真面目。當他向兩位人士表明業主身份時，兩位卻表示自己只是「打工仔」：「有咩問我老闆，你哋留低電話，我叫佢覆你。」現場觀察，單位擺放了大量貨物、包裝、地板等裝修材料，兩人表示：「唔好行入嚟，唔好阻住我！」其後更拉閘鎖門離去，出現租客有鎖匙使用，業主卻未能進入單位的局面。 Jan於17年中聯絡到黃小姐，表示想進入單位，並查問對方有否將單位出租，惟對方未有正面回應，他又表明有意將其持有的三分一業權出售予對方，並開價140萬，以其所佔的682方呎計算，呎價約2,052元，黃小姐反價至95萬元，呎價約1,392元，劈價32%，並指出單位升值潛力低：「問過經理同銀行，一般估價係1,700幾元一呎，而且你得三分一，更加冇可能做到呢個價位。」面對黃小姐壓價，他便依照對方開價，向黃小姐收購3分2業權，開價225萬元，呎價約1,649元，較黃小姐的意向價1,392元高18%，惟遭到對方拒絕。 根據華基工業大廈去年9月成交紀錄，每呎售價約2,500至2,650元不等，即涉事單位市值逾500萬元。Jan認為雙方價錢談不攏，可選擇共同出租單位，但對方拒絕溝通，又獨自持有單位鎖匙，變相令他失去單位使用權。他其後透過律師出信，要求對方商討拍賣單位事宜，對方亦透過律師回覆指，要向馮生追討維修費、管理費及差餉等等，部份為馮生應佔的三分一份額，合共30.8萬元，由於馮生還未向對方追討16年5月至今的租金，卻被反咬30萬元，不禁鬧得一肚氣：「佢擺明有心玩嘢啫！」他表示希望能簡單解決業權問題：「如果分契賣出去會低過市價，咁一齊公開拍賣出去囉，佢話我冇交我嗰三分一嘅管理費，我會樂意交番，但無理由裝修費都要我畀，我連個單位都入唔到去！」他憶述父親當年為了公司發展，三兄弟便共同買入單位自用，沒想過會遇到現時的情況：「3人當年的關係已到最懷情況，所以爸爸都冇方法買兩個叔伯嘅業權。」 律師黃仲汝認為，雙方既然未能就買賣達成共識，應該將單位共同出售，雙方同樣對單位有業權及使用權，理應齊齊持有鎖匙：「我唔建議剪對方嘅鎖，咁做唔妥當，最好係一齊拍賣出去。」投資分契樓多年的「凶宅大王」伍冠流表示，在正常情況下，單位出租後，分契業主可賺取各自所佔的租金收入：「如果半契賣出去，肯定比市價平好多，我好幾個單位都係租出去，或者有另一位業主居住，但收返個合理租金就得！」他透露，投資分契樓要先看有否鎖匙開門：「如果入到去就易傾，如果冇鎖匙就難搞啦！」 契約分契時若列明單位分割面積及位置，便可保障各業主的權益，亦可將單位劏出數個房間獨立出租，甚至可以設置兩個大門口供進出使用，但通常是面積較大的工廈才會利用這種分契模式，一般住宅只列明分契百分比權益，無劃出分契面積及位置。今次涉事單位便屬於後者，兩個業主當中，若有其中一人霸佔整個單位，另一位業主便難以申訴。 若業主要夾份買樓，分契業主可以向土地註冊處登記「物業把關易」，費用580元，登記後，若其他分契持有人將單位加按、抵押或出售，便可獲得電郵通知。若單位的樓按未供斷，銀行是不會容許單位半份或不完整的業權出售，若申請二按則要全份契約業主申請，亦要銀行批准。 不過黃仲汝坦言，半契樓業主無法控制或預測另一名業主何時會將業權出售或抵押：「唔好講兄弟，夫妻都會傾唔掂數，所以半契係好高風險。」故此，即使銀行不批准半契樓業主出售未斷供單位，業主仍然可以將業權抵押予財務公司借錢，同樣有被沒收的風險。若半契樓業主要自保，惟有靠自己跟另一名業主溝通，或定期查冊：「自己去田土廳查冊好煩，坊間有啲查冊公司可以畀月費，佢會定期幫你更新個物業查冊數據。」 持單位三分二業權的黃小姐透過短訊回覆《蘋果》，表示雙方目前交由律師處理，她對單位出租等其他事情不作回應。 https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190307/59340009     最後修改時間: 2019-03-08 12:26:05 |
魔鬼仔 正式會員14.xxx.xxx.84 |
2019-03-08 12:19 | |
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| [#2] 【半契樓．專題】夾份買樓埋計時炸彈 二哥「被賣樓」 單位被霸佔 鬥惡 |
city_man 正式會員 112.xxx.xxx.133 |
2019-03-08 12:28 |
| [#3] 【半契樓．專題】夾份買樓埋計時炸彈 二哥「被賣樓」 單位被霸佔 做咩都好,千祈米夾份,與人冇金錢瓜葛少好多煩惱 |
一縷輕煙 會員 2.xxx.xxx.206 |
2019-03-08 16:38 |
| [#4] 【半契樓．專題】夾份買樓埋計時炸彈 二哥「被賣樓」 單位被霸佔 咁最後會點？ |
leicaholic 正式會員 27.xxx.xxx.204 |
2019-03-08 16:48 |
| [#5] 【半契樓．專題】夾份買樓埋計時炸彈 二哥「被賣樓」 單位被霸佔 冇金錢瓜葛少好多煩惱X2 咪係，淨係講夾錢都講到比人攻擊。 |
oeel 正式會員 212.xxx.xxx.77 |
2019-03-08 20:50 |
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