| 談天說地主旨 ﹝請按主旨作出回應﹞ 下頁 尾頁 | 寄件者 | 傳送日期
|
| [#1] 買海外物業 請問有無師兄有買海外物業經驗，由選地區到交易，有咩心得？研究中 |
Dragan10 正式會員45.xxx.xxx.212 |
2019-10-12 15:05 | |
|
|
|||
| [#2] 買海外物業 其他地區唔熟，只識澳洲。 扺買又好的樓盤唔會在香港road show或agents 出現。外地買樓收租，之後有問題唔易解決。 預了要俾management 公司揾笨揾錢。 |
ich 正式會員 112.xxx.xxx.21 |
2019-10-12 15:22 |
| [#3] 買海外物業 買海外物業最好親身到當地睇/買，唔好喺香港展銷隔山買牛。 注意目標城市二手物業市場是否活躍，避免易買難賣。 我諗住買來收租，要預咗比管理公司收取較高管理費，回報冇想像中咁理想。 |
hnm 正式會員 219.xxx.xxx.241 |
2019-10-12 15:38 |
| [#4] 買海外物業 請問師兄地點會點選？首要考慮咩因素，香港地就梗係鐵路沿線，外地真係唔知 |
Dragan10 正式會員 59.xxx.xxx.248 |
2019-10-12 15:57 |
| [#5] 買海外物業 #4 唔建議買唔熟悉的物業。Capital gain 同 rental return， strata fee, management fee，稅......好多因素要考慮。錢多唔怕蝕就冇問題。我有朋友聽身邊投資專家買澳洲樓，又冇問我或其他澳洲朋友意見。被人搵好多都唔知。宜家用了幾百萬，不過唔等錢用，早兩日又問我香港有人讓個澳洲新盤抵唔扺買。 |
ich 正式會員 112.xxx.xxx.21 |
2019-10-12 16:17 |
| [#6] 買海外物業 買海外投資唔好盲中中, 唔做功課就去買. 功課一定要做足, 唔好淨係信agent講嘢. 我知道好多agent都好誠實但係你都要識問啲有建設性對自己有利益嘅問題. 最好搵到啲agent係做開投資客. 自己親身去當地, 揸架車兜睇下多唔多屋賣, 感受下交投活唔活躍, 參加open House, 同當地居民傾下偈, 見到郵差/警察叔叔捉住佢傾兩句問下佢治安如何, 邊度好. 留喺當地最少兩個月慢慢揀, 當放長假揸車周圍走. 買樓前要留意以下東西: cap rate HOA fee Insurance fee School District Rehab closing fee unemployment rate city planning (例如會唔會有大公司進駐, 興建大型商場, 留意附近空地起啲乜) avg days on market Tax 週邊環境 買咗之後需要物業代理照顧, 問一問佢哋嘅費用: Monthly fee Fees for new tenant Inspection fee How to handle repair service fee? 要注意有啲物業代理自己開維修公司, 價錢自然就哈哈哈. 所以要同佢講清楚我有權自己找維修公司. 所有簽名嘅嘢一定要睇清楚唔明問到明先好簽. 個心態就一定要清清楚楚 做每件事, 最多咪唔買囉. 價錢: 因為你都pay in full, 所以可以專攻啲需要急套現嘅賣家嚟壓佢價. 例如離婚, 轉工作地點, 小朋友轉校, 遺產屋..... 最少十個percent. 呢啲機會係要等. 最終都係呢句, 如果冇當地熟人就最好唔好買, 因為信曬物業代理都係死路一條. 有熟人就方便認證維修問題. |
smash 正式會員 61.xxx.xxx.69 |
2019-10-12 17:16 |
| [#7] 買海外物業 同埋要諗清楚你買樓嘅目標, 升值潛力定係要每月回報 |
smash 正式會員 61.xxx.xxx.69 |
2019-10-12 17:20 |
| [#8] 買海外物業 搞清楚自己嘅目的先，任何投資刀受資源有限約束，錢多得滯又唔同 |
bliss33 會員 125.xxx.xxx.39 |
2019-10-12 18:35 |
| [#9] 買海外物業 謝謝Smash兄的講解， 呢d都係要留意同容易忽略的細節。 其實都明白如果租出去，好多下欄洗費。 |
Dragan10 正式會員 59.xxx.xxx.248 |
2019-10-12 21:04 |
| [#10] 買海外物業 基本上都係打算買新樓，同apartment, 感覺上問題會少d，鄰近車站，商場之類 |
Dragan10 正式會員 59.xxx.xxx.248 |
2019-10-12 21:16 |
| [#11] 買海外物業 提一提你, 如果租客簽咗24個月租約. 但係第二十個月就搬咗. 唔好以為可以追返佢賠四個月嘅租金. 佢咁樣走咗你係追唔到嘅. 因為追佢嘅開支都係得不償失. 咁你可能會問可以扣佢security deposit, 其實個security deposit分分鐘唔夠cover間屋嘅損耗. |
smash 正式會員 61.xxx.xxx.69 |
2019-10-12 21:43 |
| [#12] 買海外物業 #10 憑感覺你會容易買錯物業。要做好多資料搜集數據分析。我朋友的朋友應該做了好多資料搜集及分析，但仍然投資錯.那區近年樓價昇，易租，表面睇感覺好好。但本地人睇就嗰區好雜，樓價昇因為以前超超平。另外現場睇就四圍一望無際，仲有大把地起，發展多十幾年仍然有新地皮。最後係租到出去，未扣洗費有兩厘回報。搞咁多功夫，如果肯問我哋熟悉當地情況就唔會被感覺或不全面資料搜集誤導了。 我投資收租的話會揀近學校或醫院，長遠揾人租唔難。 |
ich 正式會員 112.xxx.xxx.21 |
2019-10-12 21:53 |
| [#13] 買海外物業 呢方面要睇下當地政府點樣批樓宇建築許可證, 例如人口增長每三個人就可以批起多一間屋. 咁樣嘅話就算多地喺附近 都唔怕發展商係咁起隊冧個樓市. 呢個資料應該可以喺政府網站到睇到, 或者打去畀政府問下佢哋邊度可以睇到. 或者自己推算一下當地人口同現有樓宇數目比較. 我自己覺得就算個區雜, 都可能係一個機會, 因為你係買嚟投資而唔係你自己住. 如果有機會買得平過市價而回報係許可嘅話, 其實都可以去馬. 最重要係審查Potential租客嚴謹一點. 都係呢一句做功課係可以幫你集齊現階段嘅資料嚟幫你做個對你有你嘅結果. 至於將來係點冇人知道. Ich 兄, “最後係租到出去，未扣洗費有兩厘回報” 扣埋所有開支咪蝕硬錢? 咁樣都照買好勇敢喎. 我覺得首先要打咗個底即係租金回報可以cover所有開支然後仲有幾厘落袋. 至於升唔升值係未知數. |
smash 正式會員 61.xxx.xxx.69 |
2019-10-12 22:18 |
| [#14] 買海外物業 #13 平租吸引平客,雜區客雜住得亂.有 good reference 唔保證有租收. 我朋友case 唔講咁多.冇租收放係度佢都唔入肉,唔介意. 我只講澳洲我比較屬悉地方,in general 大學醫院區收租穩定.另外仲有其他物業投資方法唔詳細講了. 總之隔山買牛一定賺的只有agents同 property managers |
ich 正式會員 112.xxx.xxx.21 |
2019-10-12 23:17 |
| [#15] 買海外物業 樓主似乎冇提邊個國家，唔同國家根本相差好遠，除非你係好富貴，任何一國都可以去，冇所謂，否則不如將範圍縮細到自己較常去或會去的國家。另外唔知你年齡，如果5字頭，都怕要考慮將來遺產稅的問題，有啲國家遺產稅好甘，又要考慮賣出的增值稅。 |
2628939 正式會員 79.xxx.xxx.139 |
2019-10-12 23:48 |
| [#16] 買海外物業 我相信樓主以生意角度出發買樓投資. 純粹當買件玩具玩就以個人喜好為主不用計算精準. 最後修改時間: 2019-10-13 00:04:30 |
smash 正式會員 61.xxx.xxx.69 |
2019-10-13 00:03 |
| [#17] 買海外物業 地方係葡萄牙理斯本，當地近幾年都升好多，但比起歐洲其他首都城市價錢仍然好落後。都打算買來收租先，如果有日要過去，自己再租/買都可以。 一定會睇咗實物至買，我唔信隔山買牛個套 |
Dragan10 正式會員 59.xxx.xxx.248 |
2019-10-13 08:35 |
| [#18] 買海外物業 地點初步睇有地鐵到，近大學區，大型商場區應較穩陣，呢類通常是外圍少少，因為市中心舊區已無咩新樓 |
Dragan10 正式會員 49.xxx.xxx.116 |
2019-10-13 08:42 |
| [#19] 買海外物業 如果是投資收租的話，我再補充幾點。 1）除非物業升值潛力非常大，否則一定要借錢，不然回報不會吸引，liquidity 又低，做 gearing 先有得玩，所以先了解當地借貸規定，例如非本地人最高可借多少百分比，加拿大就是七成。 2）因為要收租、交雜費、還貸款，所以要開當地銀行戶口，如果是在當地銀行做借貸，就可以順便開户口，也避免了 currency risk。 3）稅務管理：一定要每年找會計師報稅，切莫心存僥幸，報稅是按人頭計，如果物業是兩夫婦持有，就要俾兩次。另外也要了解是否預交然後退稅，不要收到 tax notice 又不處理，到時就會被罰款。 4）物業管理：一般包找租客和收租，處理物業收等，不一定愈平愈好，要看清楚條款，例如租客投訴水喉壞了，會不會光是上去見租客就要收錢、或已經包了之類。 5）如果是投資日本，一般都是物業管理代收代付，然後每半年匯錢到香港給你，因為在日本外國人很難開戶。在本地也做不到借貸，在香港有一間叫 Orix 可以做物業按揭，另外有些外資銀行也可以用存款/Bond 做日元 credit line，利率也低一些。 6）律師一般可以透過銀行介紹，如果不想到當地簽約就要看看是否可以在香港做見證簽名，如果在當地有家人，也可以做委托書委托家人簽名。 |
Mc225 正式會員 203.xxx.xxx.241 |
2019-10-13 08:54 |
| [#20] 買海外物業 謝謝MC225兄意見，收租找物管公司，開當地戶口都會做，不過借貸比利息，回報咪低咗？ |
Dragan10 正式會員 49.xxx.xxx.116 |
2019-10-13 09:04 |
